Энергоэффективность:  мифы и предубеждения

Удорожают ли строительство энергоэффективные технологии? Сколько можно сэкономить на эксплуатационных платежах в случае реализации энергоэффективных решений? В какой момент устойчивое строительство перестало быть просто маркетингом, а стало эффективным инструментом снижения издержек? Об этом и многом другом рассуждали эксперты в рамках тематической дискуссии на международном инвестиционном форуме по недвижимости PROESTATE.

Эксперты круглого стола  «Энергоэффективность и эко-девелопмент: каким проектам это нужно сегодня?» обсудили специфику развития «зеленого» строительства в России, окупаемость и экономическую эффективность технологий устойчивого развития, а также ориентиры развития энергоэффективного направления в России на ближайшие 5 лет.  По словам Веры Бурцевой, председателя Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, руководителя рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, ровно 7 лет назад в России впервые заговорили про «зеленое» строительство. С тех пор здесь прошли сертификацию более 100 объектов недвижимости, многие девелоперы на практике подтвердили энергоэффективность своих проектов. «При этом, как и в любой развивающейся отрасли, здесь еще есть над чем работать и есть к чему стремиться — до сих пор в обществе и даже среди профессионалов рынка недвижимости немало мифов и предубеждений на тему «зеленого» строительства. И одна из наших задач  — эти мифы развенчать, на цифрах показав действительное положение дел», — задала ход дискуссии г-жа Бурцева.

Важность просветительской работы в своем выступлении отметил и Денис Грось, учредитель, исполнительный директор ГК «ДА! Девелопмент» (г. Хабаровск).  «Свои жилые объекты мы решили сертифицировать по GREEN ZOOM – применение современных green-технологий в значительной степени улучшает качество жизни людей. Но оценит ли наши действия покупатель? Надо признать, что сейчас это — действительно вызов. Многим потенциальным клиентам приходится рассказывать, что такое энергоэффектвность, экологичность жилого объекта. Но наши труды не пропадают даром  – покупатель в конце концов понимает, чем этот «маркетинг» оборачивается для него, и в итоге делает выбор в пользу нашего объекта».

Несколько раз в ходе дискуссии вставал вопрос, насколько удорожает стоимость строительства применение энергоэффективных технологий. «Наш объект «Триумф-Парк» в Санкт-Петербурге был одним из первых энергоэффективных проектов в России,- рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. — Мы сертифицировали объект по системе BREEAM, и стоит отметить, что вопреки расхожему мнению, затраты на строительство практически не превысили среднестатистические затраты по реализации обычного объекта. Разница составила в общей сложности около трех процентов, которые пошли на организацию строительной площадки в соответствии  с требованиями BREEAM,  на дополнительный персонал —  у нас в штате есть эколог, который следит за соблюдением экологических требований при реализации объекта; на приобретение чуть более дорогих эко-материалов, и собственно, на сертификацию. Мы установили на объекте датчики движения, датчики протечки воды, у нас стоит энегоэффективная водосберегающая сантехника и т.д. Как это отразилось на продажах? Конечно, покупатель сегодня не готов существенно переплачивать за эко-жилье. Но я хочу отметить, что в прошлом году, когда рынок в среднем просел на 30%, у нас практически не было спада продаж. Таким образом, при прочих равных, покупатель уже готов выбирать энергоэффективный проект».

В продолжение темы о затратах на энергоэффективные решения, Евгений Тесля, заместитель генерального директора по вопросам устойчивого развития «БЮРО ТЕХНИКИ», заместитель председателя Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, эксперт GREEN ZOOM, акцентировал свое внимание на том, что девелопер, думая о реализации тех или иных решений в проекте, всегда руководствуется их стоимостью. Он всегда анализует критерий окупаемости, стоимость  эксплуатационных затрат и самое главное – дополнительный объем инвестиций в проект. «И вот здесь очень важно комплексно подходить к вопросу оценки дополнительных затрат. Судите сами — организация системы приточно-вытяжной вентиляции в двухкомнатной квартире в среднем составит  60 тыс рублей. Решение окупится в течение 5-6 лет. Если речь идет о секции в  шесть тысяч квадратных метров, речь уже идет о четырехлетнем периоде окупаемости. Но если мы данную технологию демонстрируем девелоперу на этапе получения технических условий,  у нас есть возможность снизить не только эксплуатационные затраты объекта, но и подводимую тепловую нагрузку. На площадь секции в 6 тыс кв.м существенной экономии можно достичь за счет снижения получения технических условий. И это порядка  500 тыс. руб. Любое решение по энергоэффективности важно анализировать  в комплексе, чтобы была возможность принять коррекное решение по реализации тех или иных мероприятий в проекте».

Все участники дискуссии сошлись на мнении, что важность темы энергоэффективности сложно переоценить, но не обошлось и без горячих споров. Так,  Андрей Синявин, директор консультационного отдела Sawatzky Property Management, заявил о том, что  по большому счету энергоэффективность никак не сказывается на стоимости эксплуатационных затрат. «Если сегодня стоимость эксплуатации на обычном объекте класса А составляет  40-45 долларов за кв. м., на энергоэффективном  — при помощи определеных усилий — мы можем получить 38-42 долл. Согласитесь, это не очень существенный разрыв. Впрочем, когда тарифы будут расти, скорее всего, будет больше заинтересованности в этой теме».

Евгений Тесля аппелировал: «При обдуманном подходе к объекту, всегда можно получить существенную экономическую выгоду. Приведу пример: в Санкт-Петербурге на объекте, построенном пять лет назад, было применено одно решение, позволившее оптимизировать расходы на эксплуатационных платежах на 500 млн. рублей в год. Энергоэффективная пленка, используемая на окнах в здании со 100% остеклением фасада, дала такую поразительную экономию. Я призываю детально анализировать проект, проводить энергомоделирование, чтобы понять, какие именно решения и технологии «выстрелят» на конкретном проекте, в конкретном климате, при определенной стоимости энергоресурсов. В коммерческой недвижимости при применении определенных энергоэффективных решений можно сэкономить  от 200 до 300 руб. на кв. м.  в мес».

Эксперты подробно обсудили возможности импортозамещения в вопросах энергоэффективности. Так, Андрей Синявин сообщил, что собственники и девелоперы сегодня плохо информированы о том, что происходит с отечественными материалами с сфере экостроительства. Возможно они и есть, но, как известно, «у нас в стране плохо с распространением идей и их коммерциализацией». «Иностранные поставщики почему-то мобильнее и настырнее», — подытожил эксперт. Впрочем, Елена Валуева была настроена более оптимистично: «Материалы отечественные достойного качества сегодня есть. Нам в свое время с поставщиками очень помог RUGBC (Российский совет по экостроительству). Сегодня на отечественном рынке можно найти достойные лако-красочные материалы, светодиодные лампы, напольное покрытие, сантехнику и т. д.»

Ну и под занавес мероприятия участники дискуссии снова спорили — на этот раз о  «дорожной карте» реализации программы энергоэффективности. Александр Степанов, заместитель Директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России, заявил о том, что в Минстрое создана рабочая группа, которая в октябре начнет отслеживать параметры энергоэффективности зданий и наладит контроль за соблюдением норм и правил в строительстве. «В пересчете на стоимость жизненного цикла энергоэффективные дома на 15-20% дороже в строительстве, но на 60-70% дешевле в эксплуатации. Дополнительные капвложения окупаются за 5-8 лет в виде экономии на коммунальных платежах, снижения применения углеводородов. Но пока немногие девелоперы готовы инвестировать дополнительные средства в проект».  Вера Бурцева категорически не согласилась с цифрами, приведенными Минстроем, и сообщила, что «15-20% — это миф». «Отрасль энергоэффективности прямо заинтересована в том, чтобы не увеличивать инвестиционную стоимость проекта. Напротив, смысл в том, чтобы оптимизировать расходы собственника, но при этом дать ему возможность реализовать по-настоящему энергоэффективный актив. Сегодня есть огромное количество решений, позволяющих делать объект энергоэффективным без его удорожания», — сообщила эксперт. — Думаю, что профессиональный менеджмент, грамотные инженеры способны повысить капитализацию актива, а не взвинтить инвестиции в проект на заоблачные высоты».

_______________________________________________________

GREEN ZOOM – профессиональная система по снижению энергоемкости и повышению экологичности объектов гражданского и промышленного строительства. Разработчик российской системы сертификации GREEN ZOOM – рабочая группа под руководством Комитета по энергоэффективности Российской гильдии управляющих и девелоперов. В настоящее время стандарт курируется «Научно-исследовательским  институтом устойчивого развития в строительстве» (АНО «НИИУРС»).

GREEN ZOOM является инструментом современной проектно-строительной практики, который повышает энергоэффективность, водоэффективность и экологичность любого девелоперского проекта. Вторая функция GREEN ZOOM — система оценки энергоэффективности и экологичности проектируемых и построенных зданий. Если в проекте реализуется та или иная рекомендация и соблюдены все требования, которые должны быть исполнены в обязательном порядке, проект получает определенное количество баллов, в соответствии с этим количеством, зданию присваивается сертификат: бронзовый (от 35 баллов), серебряный (от 45), золотой (от 55) или платиновый  (от 70).